日前，華泰汽車(chē)宣布與富力地產(chǎn)集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，富力地產(chǎn)集團(tuán)將參股華泰汽車(chē)，共同發(fā)展新能源汽車(chē)產(chǎn)業(yè)。關(guān)于此次合作的細(xì)節(jié)，包括如何參股以及各自的分工，富力地產(chǎn)（02777.HK）與華泰汽車(chē)控股的上市公司曙光股份（600303）并未披露相關(guān)公告。

不過(guò)，此次略顯“低調(diào)”的合作仍然引起了行業(yè)廣泛關(guān)注。這并非地產(chǎn)商首次入局汽車(chē)行業(yè)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近三年內(nèi)，已有恒大、寶能、華夏幸福、碧桂園、萬(wàn)達(dá)等超十余家地產(chǎn)商扎推投資汽車(chē)產(chǎn)業(yè)，尤其是聚焦于新能源汽車(chē)領(lǐng)域。

中國(guó)汽車(chē)流通協(xié)會(huì)有形市場(chǎng)分會(huì)常務(wù)副理事長(zhǎng)蘇暉告訴記者，地產(chǎn)商涉足新能源汽車(chē)行業(yè)是為了謀求自身的多元化轉(zhuǎn)型，但未來(lái)的造車(chē)之路并不樂(lè)觀，同時(shí)也將為新能源汽車(chē)行業(yè)帶來(lái)一定的沖擊，加劇行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

壓力倒逼房企轉(zhuǎn)型

據(jù)證券時(shí)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，從2017年起，已有超10家地產(chǎn)企業(yè)入局新能源汽車(chē)領(lǐng)域，涉及范圍包括整車(chē)制造、動(dòng)力電池制造、產(chǎn)業(yè)基地或產(chǎn)業(yè)園建設(shè)、經(jīng)銷(xiāo)商渠道拓展等，計(jì)劃投資總額已達(dá)4000億元。

地產(chǎn)商為何在近年來(lái)扎堆入局汽車(chē)行業(yè)？一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這與地產(chǎn)行業(yè)所處的大環(huán)境有著密切聯(lián)系。

全聯(lián)車(chē)商投資管理（北京）有限公司總裁曹鶴曾向記者表示：“過(guò)去三四年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的大基調(diào)是去杠桿，其中房地產(chǎn)是尤受宏觀調(diào)控關(guān)注和政策沖擊的行業(yè)?！?/p>

記者了解到，去杠桿帶來(lái)的流動(dòng)性緊縮容易導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)偏好快速下降、信用供給收縮、債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)等，而這也將為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)一定的壓力。

同時(shí)，嚴(yán)格限購(gòu)，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”等措施，也進(jìn)一步削減了地產(chǎn)商對(duì)于一二線(xiàn)城市的想象力。今年7月，中共中央政治局會(huì)議上，再度強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”的定位，并首次明確不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。一位業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，未來(lái)房地產(chǎn)政策不會(huì)放松，地產(chǎn)行業(yè)已漸漸告別暴利增長(zhǎng)時(shí)代。

日前，中國(guó)恒大（03333.HK）披露了2019年上半年盈利預(yù)警，預(yù)期凈利潤(rùn)較去年同期下降49%，其中核心業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)預(yù)期較去年同期下降約45%。

一位不愿具名的知情人士告訴記者，恒大上半年凈利的下滑，暴露了地產(chǎn)行業(yè)告別高增長(zhǎng)的信號(hào)，未來(lái)地產(chǎn)商如果依靠簡(jiǎn)單的規(guī)模擴(kuò)張，是很難獲得高利潤(rùn)的，因此探尋新的盈利模式，進(jìn)行多元化布局，成為了地產(chǎn)企業(yè)抗壓的重要渠道。

據(jù)悉，近年來(lái)，諸多房地產(chǎn)巨頭所投資的領(lǐng)域已非常寬泛，包括礦產(chǎn)、酒類(lèi)、娛樂(lè)、體育、長(zhǎng)租公寓、旅游、快銷(xiāo)品等各行各業(yè)。而目前，新能源汽車(chē)產(chǎn)業(yè)則成為地產(chǎn)商扎堆投資的“熱點(diǎn)”領(lǐng)域。

據(jù)一位知情人士透露，以華夏幸福為例，多年以前就成立了汽車(chē)行業(yè)研究院，并從各個(gè)權(quán)威機(jī)構(gòu)招兵買(mǎi)馬，聘請(qǐng)高級(jí)研究人員對(duì)汽車(chē)行業(yè)的實(shí)時(shí)動(dòng)向和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行研究。該知情人士告訴記者，對(duì)于部分地產(chǎn)商而言，進(jìn)軍汽車(chē)行業(yè)其實(shí)早就在他們的規(guī)劃之中。

產(chǎn)業(yè)蛋糕巨大

“地產(chǎn)商扎堆入局新能源汽車(chē)行業(yè)，無(wú)非是圍繞著三方面展開(kāi)，即技術(shù)方向、政策和土地?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者，當(dāng)前新能源汽車(chē)行業(yè)正處于風(fēng)口期，行業(yè)本身自帶吸引投資的引力。

該內(nèi)部人士還向記者透露：“新能源汽車(chē)的發(fā)展已是大勢(shì)所趨，伴隨著產(chǎn)業(yè)成熟度的提高，這個(gè)領(lǐng)域也將逐漸面臨收緊和洗牌的局面，因此地產(chǎn)商都是抱著非常緊迫的心態(tài)加緊布局汽車(chē)行業(yè)的。這一點(diǎn)，從恒大的布局腳步就能窺之一二?！?/p>

2018年7月，恒大健康發(fā)布公告，正式入主美國(guó)新能源汽車(chē)公司法拉第未來(lái)。入股后雙方的合作進(jìn)展得并不順利，多次在控制權(quán)方面發(fā)生博弈，并因此引發(fā)了仲裁。不過(guò)，此番曲折，絲毫沒(méi)有影響恒大入局汽車(chē)行業(yè)的決心。今年1月，恒大健康以9.3億美元成功收購(gòu)NEVS 51%的股權(quán)，并獲得其多數(shù)董事席位，并火速以10.6億元入股動(dòng)力電池企業(yè)卡耐新能源，持股58%成為其第一大股東。與此同時(shí)，中國(guó)恒大還以144.9億元成為了廣匯汽車(chē)的第二大股東，獲得其40.96%的股權(quán)。

內(nèi)部人士稱(chēng)，恒大之所以重金投入新能源汽車(chē)領(lǐng)域，且在行業(yè)各個(gè)細(xì)分領(lǐng)域均進(jìn)行投資，是因?yàn)檫@塊蛋糕足夠大。根據(jù)公安部官網(wǎng)顯示，截至2019年6月底，全國(guó)機(jī)動(dòng)車(chē)保有量達(dá)3.4億輛。在新能源汽車(chē)方面，我國(guó)新能源汽車(chē)保有量達(dá)344萬(wàn)輛，占汽車(chē)總量的1.37%；與去年同期相比，增長(zhǎng)72.85%。其中，純電動(dòng)汽車(chē)保有量為281萬(wàn)輛，占新能源汽車(chē)總量的81.74%。

“新能源汽車(chē)代表著中國(guó)制造產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略方向，符合政策支持的大方向?；谶@個(gè)角度進(jìn)行投資，也會(huì)受到地方政策的支持，在某種程度上更加便于地產(chǎn)商擴(kuò)大規(guī)模、獲得土地。”該內(nèi)部人士稱(chēng)。

對(duì)此，蘇暉認(rèn)為，國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，新能源汽車(chē)行業(yè)又是戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，是重點(diǎn)鼓勵(lì)和支持的行業(yè)，因此地產(chǎn)企業(yè)入局汽車(chē)行業(yè)屬于恰逢其時(shí)，符合企業(yè)自身謀求多元化轉(zhuǎn)型的需求。

此外，也有行業(yè)專(zhuān)家認(rèn)為，“汽車(chē)+地產(chǎn)”的模式，利于打造具備特色的汽車(chē)小鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)共贏效應(yīng)。尤其是在一些汽車(chē)產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)的省份，大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園與城市相對(duì)割裂，存在一定的“城市病”問(wèn)題，如果地產(chǎn)商介入，有利于加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)與城市的融合。例如，碧桂園就看中了汽車(chē)小鎮(zhèn)的發(fā)展模式，于2017年在廣東佛山順德開(kāi)始興建新能源汽車(chē)小鎮(zhèn)。

跨界難度不小

對(duì)于地產(chǎn)商的入局，部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這將利好于行業(yè)發(fā)展，同時(shí)由于部分地產(chǎn)商的介入并不僅僅是投資行為，還會(huì)充分參與到造車(chē)的運(yùn)營(yíng)中，這將進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)的技術(shù)變革。曹鶴告訴記者，大量資本介入肯定是好現(xiàn)象，可以將我國(guó)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)變革的進(jìn)程大大縮短。

而另外一部分行業(yè)專(zhuān)家則提出了風(fēng)險(xiǎn)提示，認(rèn)為地產(chǎn)商的跨界，雖然能帶來(lái)巨大的資本和新鮮血液，卻在一定程度上加劇了新能源汽車(chē)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)程度，使得行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈殘酷。

蘇暉認(rèn)為，地產(chǎn)企業(yè)到不熟悉的新能源汽車(chē)領(lǐng)域跨界，有許多難以想象和不可逾越的困難，目前，地產(chǎn)企業(yè)造車(chē)大多數(shù)屬于起步階段，產(chǎn)品都還未面世，未來(lái)的造車(chē)之路不容樂(lè)觀。

“造車(chē)不是躺著賺錢(qián)，要真正彎下腰去，不是所有的地產(chǎn)商都能完成這樣的轉(zhuǎn)型?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前來(lái)看，地產(chǎn)商入局汽車(chē)行業(yè)并非一帆風(fēng)順，不僅進(jìn)展緩慢，也遭遇了一些質(zhì)疑。據(jù)悉，自寶能入股觀致后，已有80%的經(jīng)銷(xiāo)商反映門(mén)店并不賺錢(qián)，銷(xiāo)售情況并無(wú)明顯好轉(zhuǎn)。2018年，萬(wàn)通地產(chǎn)擬以31.7億元收購(gòu)星恒電源，曾遭遇了上交所的問(wèn)詢(xún)，據(jù)悉，隨后萬(wàn)通地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)終止了此次收購(gòu)。

而近期富力集團(tuán)參股華泰汽車(chē)的項(xiàng)目，也在行業(yè)內(nèi)引發(fā)深度討論。有業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，截至2018年，富力地產(chǎn)負(fù)債超3000億元，截至2019年3月底，富力的資產(chǎn)負(fù)債率為82.04%，較2018年底的80%上升2個(gè)百分點(diǎn)。在這種背景下“負(fù)重”入局新能源汽車(chē)行業(yè)，很難判斷其未來(lái)的前景。該業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，雖然新能源汽車(chē)行業(yè)的蛋糕巨大，但不排除地產(chǎn)商有跟風(fēng)投資的可能，因此面對(duì)地產(chǎn)商扎堆入局新能源汽車(chē)行業(yè)的現(xiàn)象，行業(yè)內(nèi)需要冷靜判斷，相關(guān)企業(yè)也需要合理評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)性。

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