最近參加一次朋友聚會，席間自然聊到了高企的房價和不斷上揚的房租，于是有人問我：為什么這二十年來房價（包括房租）越來越高，而車價（包括租車價格）卻越來越低？

回頭一想，真是這么回事。記得1998年，北京買一臺捷達，辦完手續(xù)總共要花16萬元，同樣的錢可以在四環(huán)外買一套50-60平方米的兩居；如今，最貴的新款捷達辦完手續(xù)才十多萬元，在同樣的地段買2平方米都不夠！

“吃、穿、住、行”中的“住”和“行”是過去二十年中國普遍老百姓消費升級的重點。為什么“行”的問題解決得這么順暢，而“住”的問題解決起來卻日見艱難？

我認為，答案其實非常簡單：“行”的解決尊重了基本經(jīng)濟學常識，而“住”的解決違背了基本經(jīng)濟學常識。這個基本常識是什么？那就是供求關系決定價格。

對于汽車，二十年來，由于進一步的開放和改革，供給側發(fā)生了翻天覆地的變化：先是進口，后來是合資，接著是自主，三方面齊頭并進，幾十家上百家汽車廠在那里競爭，形成了一個供給充分的市場；在這個市場里，政府管得越來越少（2000年前后取消了轎車中準出廠價），截止至目前，對外資，只剩下股比和關稅了，而且都有開放的時間表，對內(nèi)資，想干汽車基本上通道也很順暢，資質(zhì)上管得嚴一點，但都有變通的辦法。最終形成了市場上供給遠大于需求的局面，價格自然會不斷下降，以前遙不可及的奔馳、寶馬、奧迪也開始進入一部分百姓家庭。

而房子卻不然，政府始終壟斷著土地供應，不僅土地價格高，而且供應量也不夠；由于眾多原因，開放程度也不夠，基本上是內(nèi)資在這里折騰。在供應不夠的背景下，又通過給老百姓發(fā)放貸款刺激需求提前釋放，于是乎，供求嚴重失衡，價格一路上揚！現(xiàn)在面對這樣的狀況，政府嚴控新房價格，壓住不讓上漲，結果只有兩個，一個是新房與二手房價格倒掛，進一步刺激搶新房，另一個是最近大家見到的一些城市的土地開始流拍，流拍的結果下一步是市場上的供應量繼續(xù)減少，價格控制難度進一步加大。如果不從供給端想辦法，房價問題基本上無解。但要從供給端想辦法，將土地價格降下來，又要影響政府賣地收入，何其難矣！這真是一場自我革命！

下一步，房價和車價會怎么走？我看如果不從供給端改革，未來二十年總的趨勢還是房價（包括租房）越來越貴，車價（包括租車價格）越來越低。

為什么房價越來越貴？道理很簡單，需求越來越旺盛。一方面，城鎮(zhèn)化水平提高帶來的新進入城市人口的剛性需求；另一方面，進入下半場的消費升級需求：一、換房需求，住一居的想換兩居，住兩居的想換三居，住三居的想換復式，住復式的想換別墅，這是人對美好生活的向往，這種自然需求不需要人教；二、獨居需求，一代人與下一代人分開來??；三、空間轉化需求，有條件的一般城里一套（上班、上學），城外一套（休閑、度假）。開征房產(chǎn)稅會減緩這一需求釋放的時間，但不會改變這一趨勢。

現(xiàn)在房價高企，新進入城市的人口一時買不起房只能租房，租房的越來越多，房租自然會上漲。最后會上漲到多少？有兩個參照系，一個是當今的美國硅谷，年租金達到住房總價的3-4%（在美國不算最高）；另一個是20年前北京最高檔的居住區(qū)方莊，也曾達到過住房總價的4%（當時買房的人少主要是租房）。如果逐步上漲到這樣的比例，現(xiàn)在房價的“虛高”會變成“實高”。當然，將房價由“虛高”變成“實高”還有馬上要開始的大基建，地鐵通了，路寬了，配套齊全了，環(huán)境好了，“虛”高的房價自然就“實”了！

至于車價，還有下調(diào)的空間，調(diào)到多少?看看美國市場寶馬、奔馳、奧迪的價格，再看看我們現(xiàn)在市場上這類車的價格就知道了，只要我們進一步改革開放，讓供給更加充分，這必將化為現(xiàn)實！不過，在這一過進程中，目前一半以上的汽車企業(yè)將會消失！

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